有一宗“七通一平”的待开发建筑用地 土地面积为2000平方米 建筑容积率为2.5 拟开发建设写字楼
有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的 2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。
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参考答案：地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润
(2)计算楼价：
楼价=2000×2.5×9000=45,000,000(元)
(3)计算建筑费和专业费
建筑费=3000×2000×2.5=15,000,000(元)
专业费=建筑费×10%=15,000,000×10%=1,500,000(元)
(4)计算销售费用和税费
销售费用=45,000,000×2.5%=1,125,000(元)
销售税费=45,000,000×6.5%=2,925,000(元)
(5)计算利润
利润=(地价+建筑费+专业费)×10%=(地价+16,500,000)×10%(注:16,500,000由15,000,000+1,500,000取得.)
(6)计算利息
利息=地价×[(1+6%)2-1]+(15,000,000+1,500,000)×[(1+6%)1-1]=0.1236×地价+990，000(注:地价是在两年前就投入的，故要用2次方.而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的，故只用1次方.)
(7)求取地价
地价=45,000,000-16,500,000-1,125,000-2,925,000-0.1×地价-1,650,000-0.1236×地价-9,900,000
地价=21,810,000/1.2236=17,824,452(元)
(8)评估结果
单位地价=17,824,452/2000=8912(元/平方米)
楼面价格=8912/2.5=3565(元/平方米)