甲公司未取得商铺预售许可证 便与李某签订了《商铺认 购书》 约定李某支付认购金即可取得商铺优先认购
甲公司未取得商铺预售许可证，便与李某签订了《商铺认 购书》，约定李某支付认购金即可取得商铺优先认购权，商铺正式认 购时甲公司应优先通知李某选购。双方还约定了认购面积和房价， 但对楼号、房型未作约定。李某依约支付了认购金。甲公司取得预 售许可后，未通知李某前来认购，将商铺售罄。关于《商铺认购 书》，下列哪一表述是正确的？
A.无效，因甲公司未取得预售许可证即对外销售
B.不成立，因合同内容不完整
C.甲公司未履行通知义务，构成根本违约
D.甲公司须承担继续履行的违约责任
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答案：C
【考点】 商品房认购协议书的性质与效力
【详解】 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适 用法律若干问题的解释》第2条規定：“出卖人未取得商品房预售许 可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在 起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”据此，甲公司 嗣后取得预售许可后，其之前签订协议效力不受影响，所以，选项 A错误。《合同法解释（二）》第1条规定：“当事人对合同是否成 立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量 的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定 的除外。”本题中，《商铺认购书》对楼号、房型未作具体约定，但 依据约定面积和房价，满足当事人、标的及数量要件，该合同成立， 所以，选项B错误。需要明确的是，《商铺认购书》的性质为何？按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若 干问题的解释》第5条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具 备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内 容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商 品房买卖合同。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法 律问题的解释》第2条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订 书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖 合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同 违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔楼的，人民法院应予 支持。”在本题中，因为尚未约定楼号、房型，所以，其不足以构成 买卖合同，仅构成预约合同，而未通知李某前来认购，将商铺售罄， 导致买卖合同将无法成立，构成根本违约，因商铺售罄，李某无法 要求甲公司继续履行合同，所以，选项C正确，选项D错谋。综上， 本题正确答案为C。