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F公司是一家餐饮连锁上市公司。为在首都机场开设一个新门店 参加机场内一处商铺的租约竞标。出租方要求

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F公司是一家餐饮连锁上市公司。为在首都机场开设一个新门店，参加机场内一处商铺的租约竞标。出租方要求，租约合同为期5年，不再续约，租金在合同生效时一次付清。相关资料如下：

(1) F公司目前股价40元/股，流通在外的普通股股数2500万股。债务市值60000万元，到期收益率8%。无风险报酬率6%，权益市场风险溢价8%，F公司的β系数为 1.8。

(2) F公司开设机场门店后，第1年预计营业收入300万元，第2、3、4年预计营业收入均为400万元，第5年预计营业收入300万元。预计营业变动成本为营业收入的60%，营业固定成本（不含设备折旧或租金）为每年40万元。假设营业现金流量均发生在年末。

(3) 开设机场门店需添置相关设备，预计购置成本为250万元，没有运输、安装、维护等其他费用。按照税法规定，可采用双倍余额递减法计提折旧，折旧年限为5年，假设期末账面残值为零（提示：双倍余额递减法在折旧年限的倒数两年改为直线法）。合同结束时，预计该设备的变现价值为40万元。

(4) 开业时需投入营运资本10万元，合同结束时全部收回。

(5) F公司适用的所得税税率为25%。

(6) F公司计划以2/3 (负债/权益)的资本结构为门店项目筹资。如果决定投资该项 ，F公司将于2016年10月发行5年期债券。由于F公司目前没有已上市债券，拟采用风险调整法确定债务资本成本。该项目的权益资本相对其税后债务资本成本的风险溢价为5%。

F公司的信用级别为AA级，目前国内上市交易的AA级公司债券有3种，这3种债券及政府债券的收益率如下表所示：

要求 ：

(1) 根据所给资料，估计无风险报酬率，计算新项目的加权平均资本成本，其中债务资本成本采用风险调整法计算，权益资本成本采用债券收益率风险调整模型计算；

(2) 如果出租方要求的最低竞价租金为50万元，计算若能按最低竞价租金成交，该方案净现值；

(3) 为使该项目可行，请问F公司竞价时最高的租金报价是多少？

(4) 计算净现值对租金的敏感系数。

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答案解析

难度★★☆ 搜索

  • (1) 无风险报酬率为5年后到期的政府债券的到期收益率，即4. 3%。

    企业信用风险补偿率=[(6.5% -3.4%) + (7.6% -3.6%) + (8.3% -4.3%)]÷3=3.7%

    税前债务资本成本=4. 3% +3.7% =8%

    股权资本成本=8% ×(1-25%) +5% =11%

    加权平均资本成本=8%×(1-25%)× (2/5) +11%×(3/5) =9%

    (2) 初始现金流量(50 +250 + 10) =-310 （万元）

    第1年折旧=250×2/5 =100（万元）

    第2年折旧=(250 - 100)×2/5 =60（万元）

    第3年折旧=(250 -100 -60)×2/5 =36（万元）

    第4年折旧=(250 -100 -60 -36) /2 =27（万元）

    第5年折旧=27万元

    第1年营业现金流量=300× (1 -25%) - (300×60% +40)× (1 -25%) +100×25% +50/5× 25% =85 +2. 5 =87. 5（万元）

    第2年营业现金流量=400×(1 -25%) - (400×60% +40)× (1 -25%) +60×25% +50/5×25% =105 +2. 5 =107. 5（万元）

    第3年营业现金流量=400× (1 -25%) - (400×60% +40)×( 1 -25%) +36×25% +50/5×25% =99+2. 5 =101. 5（万元）

    第4年营业现金流量=400× (1 -25%) - (400×60% +40)× (1 -25%) +27×25% +50/5×25% =96. 75 +2. 5 =99. 25（万元）

    第5年营业现金流量=300× (1 -25%) - (300×60% +40)× (1 -25%) +27×25% +50/5×25% =66.75 +2.5 =69.25（万元）

    第5年末回收的现金流量=40 -40×25% +10=40（万元）

    净现值=-310 + 87. 5/ (1 + 9% ) + 107. 5/ (1 + 9% )2 + 101. 5/ (1 + 9% )3 + 99. 25/ (1 +9% )4 + (69.25 +40) / (1 +9% )5 =80.45 （万元）

    (3) 设租金为X

    初始现金流量=-(260 +X)

    第1年营业现金流量=85 + (X/5)×25%=85+5%X

    第2年营业现金流量=105+5%X

    第3年营业现金流量=99 +5%X

    第4年营业现金流量=96. 75 + 5% X

    第5年营业现金流量=66. 75 +5% X

    第5年末回收的现金流量=40

    净现值=-(260 +X) +85/ (1 +9%) +105/ (1+9% )2 +99/ (1+9% )3 +96. 75/(1 +9% )4 + (66.75 +40) / (1 +9% )5 +5%X (P/A, 9% , 5) =0

    -260 + 85/( 1 + 9%) + 105/ (1 +9%)2 +99/ (1 +9%)3 + 96.75/ ( 1 + 9%)4 +(66.75 +40) / (1 +9%)5 =X-5% ×3. 8897X

    120. 7245 =0. 8055 X

    X=149.88 （万元）

    (4)敏感系数=[(0 -80.45) /80.45] /[ (149.88 -50) /50] =-0.5。