甲房地产开发公司开发了一批商品房 在该小区的宣传广告中 宣称小区内有国际幼儿园 打造一个国际化课程
甲房地产开发公司开发了一批商品房，在该小区的宣传广告中，宣称小区内有国际幼儿园，打造一个国际化课程、国际化师资、国际化园所的教育环境。该广告引起购房者的热烈关注，所预售的商品房一售而空。但该小区商品房的预售合同中未对幼儿园的建造问题作约定。之后，甲公司完成交房，购房者乙却发现：（1）广告中宣传的国际幼儿园并不存在。经查，该小区设计中也并无此规划。（2）商品房预售合同甲公司未予登记备案。（3）该商品房项目整体在订约前已经抵押给某银行。（4）甲公司交付的房屋建筑面积超出合同约定面积4%。
要求：根据上述资料，分别回答下列问题。（1）甲公司可否以预售合同中未对幼儿园的建造问题作约定为由拒绝承担违约责任？并说明理由。（2）乙可否以宣传不实为由主张房屋买卖合同无效？并说明理由。（3）乙可否以商品房预售合同未经登记备案为由主张房屋买卖合同无效？并说明理由。（4）针对该商品房项目整体在订约前已经抵押给某银行，而购房者均不知情，乙可以如何主张权利？（5）针对房屋实际面积大于合同约定面积部分的情况，乙可否主张解除合同？若未解除，超过部分的房价款如何处理？
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【答案】（1）甲公司不得以预售合同中未对幼儿园的建造问题作约定为由拒绝承担违约责任。根据规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。（2）乙不得以宣传不实为由主张房屋买卖合同无效。根据规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本题中，广告中宣传的国际幼儿园不存在，且无此规划。构成以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，故该房屋买卖合同可撤销。（3）乙不得以商品房预售合同未经登记备案为由主张房屋买卖合同无效。根据规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。（4）出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买受人可以在解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失的前提下，要求出卖人承担不超过已付房款l倍的惩罚性赔偿金。（5）①针对房屋实际面积大于合同约定面积部分的情况，乙可以主张解除合同。根据规定，交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，且合同没有约定或约定不明，面积误差比绝对值超出3%，买受人可请求解除合同、返还已付购房款及利息。②若未解除，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积，面积3010以内（含3%）部分的房价款由买受人乙按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人甲公司承担，所有权归买受人。