2015年11月 A公司向B银行借款2000万元 期限2年；A公司将其在建的一栋房屋作为抵押并办理
2015年11月，A公司向B银行借款2000万元，期限2年；A公司将其在建的一栋房屋作为抵押并办理了抵押权登记。该房屋由甲建筑公司承建，建设中因A公司缺少资金，约定甲垫资1000万元，其他事项未做约定。2016年1月，房屋建成，A公司一直未支付甲公司垫资的款项。A公司与C公司签订书面合同，将该房屋出租给C公司，租期5年，月租金5万元，每年1月底前一次付清全年租金。但C公司只支付了2016年的房租，以后的房租一直未付。后A公司无力清偿对B银行的借款。经B银行同意，A公司于2017年底与D公司签订买卖合同，以2000万元的市场价格将房屋售与D公司，并约定2018年1月初办理过户登记。2018年1月1日．C公司因违反约定使用房屋引发火灾，造成房屋损失100万元。1月5日．C公司对因火灾造成的房屋损失向A公司赔偿IOO万元。A公司与D公司于2018年1月6日依约办理了房屋过户手续。D公司要求C公司腾退房屋．C公司以“买卖不破租赁”为由予以拒绝。次日，C公司进而向A公司主张．A公司未告知其房屋出售之事，侵害了自己的优先购买权，A公司和D公司之间的买卖合同因此无效，D公司并未取得房屋所有权。D公司发现房屋受损，经与A公司协商，D公司在应支付房屋价款中扣除100万元，只向A公司支付了1900万元。A公司将此1900万元支付给B银行，B银行则认为，其对于A公司因房屋受损而获得的100万元赔偿款也享有优先受偿权。甲建筑公司也提出，自己就该房屋变卖的价款有优先受偿权。此外，A公司和D公司均认为，欠缴的2017年全年租金应由自己收取。要求：根据上述内容，分析回答下列问题。（I）C公司关于A公司和D公司之间的房屋买卖合同无效的主张是否成立？并说明理由。（2）C公司能否以“买卖不破租赁”为由拒绝D公司腾退房屋的要求？并说明理由。（3）B银行关于其对A公司获得的IOO万元赔偿款享有优先受偿权的主张是否成立？并说明理由。（4）甲建筑公司认为自己就该房屋变卖的价款有优先受偿权是否符合规定？并说明理由。（5）如果甲建筑公司的优先受偿权成立，与B银行的抵押权相比谁优先？并说明理由。（6）A公司与D公司谁有权主张欠缴的2017年全年的房屋租金？并说明理由。
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【答案】（1）C公司关于A公司和D公司之间的房屋买卖合同无效的主张不成立。根据合同法律制度的规定，出租入侵害承租入的优先购买权的，承租入不得主张出租入与第三人订立的房屋买卖合同无效，只能请求出租入承担赔偿责任。（2）C公司不能以“买卖不破租赁”为由拒绝D公司腾退房屋的要求。根据物权法律制度的规定，抵押权没定后抵押财产出租的，租赁关系不能对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。（3）B银行关于其对A公司获得的100万元赔偿款享有优先受偿权的主张成立。根据物权法律制度的规定，抵押期间，抵押财产因毁损而获得的赔偿金，抵押权人有权优先受偿。（4）甲建筑公司认为自己就该房屋变卖的价款有优先受偿权不符合规定。根据规定，建设工程合同的发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建没工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。但建筑工程承包人行使优先权的期限为6个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。本案中，甲的优先权已经超过了行使期限。（5）如果甲建筑公司的优先受偿权成立，优先于B银行的抵押权。根据规定，工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权。（6）A公司有权主张2017年全年的房屋租金。2017年期间，房屋未交付给D公司，D公司也未取得房屋所有权，租赁合同的当事人依然是A公司，交付之前的孳息归出卖人，故A公司有权主张在此期间内的租金。