2018年4月 甲公司因经营困难 以某地块的建设用地使用权向A银行抵押借款 并办理了抵押登记。双方
2018年4月，甲公司因经营困难，以某地块的建设用地使用权向A银行抵押借款，并办理了抵押登记。双方在抵押合同中约定，如果甲公司到期不还款，该建设用地使用权归A银行所有。甲公司将借款用于在该地块上修建厂房，2018年8月，甲公司厂房建成，但一直未办理产权登记。2018年9月，乙公司卖给甲公司10辆汽车，甲公司应付货款200万元，为担保货款支付，甲公司以自己所有的1台大型设备进行抵押，双方订立了书面抵押合同但未办理抵押登记。乙公司于9月20日交付了全部汽车，但直到9月30日才办理完车辆登记手续。2018年10月，甲公司将用于抵押的设备出租给丙公司，租期半年。2019年2月，甲公司隐瞒有关事实，与戊公司订立合同出售其用于抵押的设备。随后，甲公司通知丙公司：本公司已将出租的设备卖给戊公司，要求解除租赁合同，丙公司可不再支付剩余1个月的租金，并请其将设备交付给戊公司。丙公司表示同意并向戊交付了没备。因甲公司到期不能支付A银行欠款和乙公司的货款．A银行和乙公司均要求行使担保物权。要求：根据上述内容，分别回答下列问题。（1）甲公司到期不清偿A银行借款，A银行可否直接获得用于抵押的建设用地使用权？并说明理由。（2）如果A银行要求行使抵押权，抵押财产的范围是什么？A银行如何实现自己的抵押权？并说明理由。（3）甲公司是否取得厂房的所有权？并说明理由。（4）甲公司何时取得10辆汽车的所有权？并说明理由。（5）甲公司是否有权将用于抵押的设备出租给丙公司？并说明理由。（6）戊公司是否善意取得设备的所有权？并说明理由。（7）乙公司是否有权向戊公司主张设备的抵押权？并说明理由。
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（l）不能。甲公司与A银行的约定属于“流押条款”，是无效的。根据规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权直接归债权人所有。（2）A银行抵押权的客体是建设用地使用权，不包括后来新建的厂房。A银行实现自己的抵押权应将建设用地使用权和厂房一并拍卖，但对厂房拍卖所得的价款A银行不享有优先受偿权。根据《物权法》规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物应当一并抵押：但土地上的新增建筑物不作为抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。（3）甲公司已经取得该厂房的所有权。根据规定，因合法建造等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。在本题中，由于甲公司建造的厂房已经完工，即使未办理厂房所有权证书，甲公司自合法建造完成之日起就取得了所有权。（4）甲公司2018年9月20日获得汽车的所有权。根据规定，机动交通工具交付导致所有权转移，未经登记，不得对抗善意第三人。（5）有权。根据规定，抵押权设定后，由于抵押物仍然归抵押人占有，因此抵押人有权将抵押物出租。（6）戊公司并非善意取得设备的所有权，而是合法的继受取得。根据规定，善意取得的前提是处分人无权处分。本案中，甲公司在将设备抵押给乙公司后，仍然享有设备的所有权，因而甲公司将设备卖给戊公司，并非无权处分，戊公司并非善意取得。【应试思路】在考试中一定要分清楚，处分人是有权处分还是无权处分。善意取得的前提条件是处分人无权处分，如果处分人有权处分（有所有权或经过所有权人授权等），受让人获得标的物的所有权就是继受取得。（7）无权。根据规定，当事人以生产设备设定抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。在本题中，乙公司以设备设定抵押，但是未办理登记手续，其抵押权不得对抗善意的戊公司。【知识点拨】动产抵押，登记是对抗要件，登记才具有对抗善意第三人的效力，考试中一定要看清楚是否办理了抵押登记。