某房地产开发企业 2013年商品房销售收入为15000万元 其中普通标准居民住宅的销售额为1000
某房地产开发企业，2013年商品房销售收入为15000万元，其中普通标准居民住宅的销售额为10000万元，豪华住宅的销售额为5000万元。假定税法规定的在计算土地增值税时可扣除项目金额为11000万元，其中普通标准居民住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华作宅的可扣除项目金额为3000万元。房地产开发企业的财务人员向税务师事务所咨询以下问题：
1.在计算土地增值税时混合核算还是分开核算对企业有利？
2.如何进行合理的筹划降低土地增值税的 税负？
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1.①混合核算时企业应缴纳的土地增值税：
增值额与扣除项目金额的比例（以下简称增值 率) = ( 15000 - 11000) ÷ 11000 X 100% =
36. 36% ,适用30%的税率，应纳土地增值税税额=(15000 - 11000 ) × 30% = 1200 (万元）
②分开核算时应缴纳的土地增值税：
普通住宅增值率=(10000 - 8000 ) ÷ 8000 x 100% =25%，则适用30%的税率，应纳土地增值税税额=(10000 - 8000 ) X 30% = 600
(万元）
豪华住宅增值率=(5000 - 3000 )÷3000x100% =67% ,则适用40%的税率,速算扣除 系数为5% , 应纳土地增值税税额=(5000 -3000) × 40% - 3000 x5% = 650 (万元）
合计应纳税=600 +650 = 1250 (万元）。
③分开核算比混合核算多支出税金=1250-1200 =50 (万元）。
2.分开核算时由于普通标准居民住宅的增值率 为25%，超过了 20%，不能享受土地增值税的免税政策。为此，分开核算时，控制普通住宅的增值率(临界点20% )显得十分重要。 分开核算时应适当降低房价或者增加开发成本或费用，使普通标准居民住宅的增值率控制在20%以内。这样纳税人销售普通标准居民住宅可以免缴土地增值税。