天津市某房地产综合开发公司 是一家2009年成立的集房地产开发 物业管理等一条龙服务的民营企业。公
天津市某房地产综合开发公司，是一家2009年成立的集房地产开发、物业管理等一条龙服务的民营企业。公司于2012年初斥资建成一栋商业楼，并于当年末完工。经营面积达50000平方米。
2012年12月，房地产公司与一家跨国商业零售集团就商业楼的出租达成协议，自2013年1月起将该商业楼的一、二、三层租赁给商业零售集团做综合型商场，同时提供相应的物业管理服务，该商业集团每月支付给房地产公司租金200万元，合同约定租赁期限为3年。
房地产公司针对上述业务， 2013年纳税情况如下：
（1）根据这个协议，房地产公司就该项租赁业务，应按服务业—租赁业缴纳营业税： 200×12×5%=120（万元）
（2）应缴纳城建税及教育费附加合计：
120×（7%+3%）=12（万元）
（3）应按租金收入缴纳房产税：
200×12×12%=288（万元）
经过一年的运作，企业发现自身的税负偏重，就此问题咨询税务师事务所。注册税务师通过对房地产公司财务情况分析得知，租金200万中的30%为物业管理费的收入，在签订合同的时候，采取一揽子的办法，约定租金200万。
就此情况，注册税务师建议企业可以在租赁合同中约定，租金为140万，物业管理费为60万。
要求：就注册税务师提出的新方案，向客户阐述相关政策依据。以企业负担的税金为判断标准，指明其优点。（不考虑题目中未涉及的税费）。
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根据税法规定，对于出租房产应当从租计征房产税，但物业管理费不是房产税的征税范围。企业没有将物业管理费切分出来，导致物业费按租金多缴纳了房产税。
原方案：相关税费=120+12+288=420（万元）
新方案：
（1）根据合同，房地产公司就该项租金收入按服务业—租赁业缴纳营业税，税率为5%。物业管理费收入按服务业—其他服务业缴纳营业税，税率为5%。
140×12×5%+60×12×5%=120（万元）
（2）应缴纳城建税及教育费附加合计：120×（7%+3%）=12（万元）
（3）房租收入，应从租计征房产税，税率为12%。
140×12×12%=201.6（万元）
（4）以上相关税费合计=120+12+201.6=333.6（万元）
修改后的方案比原方案节税86.4万元。