李某有一处房产 其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300平方米 用途为住宅 土地为出让使用权 土地
李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300平方米,用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/平方米的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价结果为2300元/平方米。请问： 1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性？ 2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/平方米。张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/平方米。你认为应如何解释该估价结果的合理性？
请帮忙给出正确答案和分析，谢谢！
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正确答案：1.(1)二者的时点不同。张某买进时的时间点为2006年6月，评估时的时间点为2006年9月30日，根据房屋价值会受时间点的影响，所以价值不同。 (2)二者的价值类型不同。转让价格是指市场上的实际成交价格，抵押价值是指正常市场价格和减法定优先受偿后的价值。评估的是公开市场价值与实际价值可能不一致。 (3)二者对房地产用途的界定可能存在差异。抵押价值是按照法定用途，即住宅进行评估的价值;转让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。 (4)从评估的目的来看，抵押价值评估需要采取谨慎原则，评估结果较为保守。 2.(1)二者的时点不同。房地产估价机构的价值时点为2007年9月，邻近商铺的价值时点为2007年4月，所以价值不同。 (2)拆迁估价结果和拆迁补偿金额的内涵不同。拆迁补偿金额包含：①被征收房屋补偿费;②搬迁费;③临时安置;④停产停业损失补偿费;⑤补助和奖励。 (3)对估价对象的界定可能不同。 (4)最终拆迁补偿标准由拆迁人和被拆迁人协商确定，与评估结果可能存在差异。