天虹房产公司为某市一家知名房地产开发企业 已登记为增值税一般纳税人 2018年年初该公司在某市市区
天虹房产公司为某市一家知名房地产开发企业，已登记为增值税一般纳税人，2018年年初该公司在某市市区竞得1万平方米土地进行商品房开发。公司采取一次性开发功能、售价和成本相似的商品房，开发的商品房可售面积为8万平方米，建造的会所、电站、物业用房等配套设施的产权均归全体业主所有。为了控制当地房价过快上涨的势头，当地政府在继续执行限购政策的同时要求房地产企业采取现房销售政策。2018年年底，房屋竣工，正式开始销售商品房。2018年12月结转实现销售的商品房7.2万平方米，已经销售总面积的90%并取得竣工证明，实现商品房销售收入（含增值税）累计为96000万元，企业相关的账务处理为：借：银行存款960000000贷：主营业务收入960000000审核企业2018年度企业所得税年度汇算清缴及有关资料发现如下情况。
（1）2018年初，竞价取得土地使用权，土地价款4350万元。
借：无形资产——土地使用权43500000
贷：银行存款43500000
（2）开发企业采取异地安置，购入房屋分给拆迁户，购房款支出合计14350万元。
借：开发成本143500000
贷：银行存款143500000
（3）发生前期工程费3350万元，建筑安装工程费13550万元，基础设施费3500万元，会所、电站、物业用房等配套设施费1200万元。
借：开发成本216000000
贷：银行存款216000000
（4）发生与开发项目相关的间接费用7500万元。借：开发成本75000000贷：银行存款75000000
（5）2018年度为构建商品房而发生的资本化的利息支出金额为865万元，其中超过贷款期限的利息支出为115万元，可以提供银行贷款证明；“销售费用”借方发生额为1200万元，其中广告费1000万元；“管理费用”借方发生额1500万元，其中业务招待费890.5万元。（6）开发成本和管理费用中合计列支实际发生的工资薪金总额为300万元、职工福利费总额为30万元、职工教育经费5万元，拨缴的工会经费6万元。
（7）计算土地增值税时利息之外的其他开发费用按照5%的比例计算扣除。
（8）企业2018年计算的土地增值税如下：
土地增值税的计算：
取得土地使用权所支付的金额=4350x90%=3915（万元）
开发成本=（14350+3350+13550+3500+7500）x90%=38025（万元）
开发费用=（865-115）x90%+（3915+38025）x5%=2772（万元）
应纳增值税=96000÷（1+5%）x5%=4571.43（万元）
应纳城建税、教育费附加及地方教育附加=4571.43x（7%+3%+2%）=548.57（万元）
其他扣除项目=（3915+38025）x20%=8388（万元）
扣除项目合计=3915+38025+2772+4571.43+548.57+8388=58220（万元）
增值额=96000-58220=37780（万元），增值率=37780÷58220x100%=64.89%。
应缴纳土地增值税=37780x40%-58220x5%=12201（万元）
（9）企业所得税的计算：广告费扣除限额=96000x15%=14400（万元），实际发生额1000万元，可据实扣除；业务招待费扣除限额=96000x0.5%=480（万元），实际发生额的60%=890.5x60%=534.3（万元），只能扣除480万元。利息费用的扣除中115万元的超标利息不得扣除。职工福利费的扣除限额300x14%=42（万元），未超过扣除限额，无须调整。职工教育经费的扣除限额300x8%=24（万元），未超过扣除限额，无须调整。工会经费扣除限额=300x2%=6（万元），未超过扣除限额，无须调整。税前可以扣除的期间费用=865-115+1200+1500-890.5+480=3039.5（万元）
（10）应纳税所得额=96000-3915-38025-3039.5-548.57-12201=38270.93（万元）
应缴纳企业所得税=38270.93x25%=9567.73（万元）同时，关注企业2017年度相关财务核算资料发现如下表所示情况：
2017年度纳税调整项目及金额单位：万元
要求：
(1)分析2018年企业上述处理和土地增值税、企业所得税的计算中有哪些问题。
(2)计算2018年企业应该补计的土地增值税和企业所得税。
(3)帮助企业编制2018年土地增值税纳税申报表。
土地增值税纳税申报表
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（1）2018年企业上述处理和土地增值税、企业所得税的计算中存在的问题：①建造的会所、电站、物业用房等配套设施的产权均归全体业主所有，所以其会所、电站、物业用房等配套设施费1200万元可以在土地增值税和企业所得税的计算时按90%的比例扣除。②为构建商品房发生的资本化的借款利息支出865万元，在企业所得税前按销售的90%计算扣除，利息超期部分115万元的可以扣除，无须扣减。③本年职工教育经费的扣除限额24万元，实际发生数5万元，可以扣除，但是同时要考虑上年尚未扣除的职工教育经费12万元可以在本年度全额扣除，纳税调减12万元。④本年广告费的扣除限额13031.17万元，实际发生数1000万元，可以扣除，但是同时要考虑上年尚未扣除的广告费和业务宣传费500万元，纳税调减500万元。⑤商品房销售收入96000万元为含税收入，土地增值税、企业所得税计算中应先换算为不含税收入，业务招待费和广告费限额的计算基数同样应该不含增值税。土地增值税的扣除项目中不应包括增值税。⑥计算企业所得税和土地增值税中扣除的税金计算错误。因为一般纳税人营改增之后的开发项目，应该采用一般计税方法，全部价款价外费用扣除支付给政府部门的土地价款，适用10%的税率，企业错误采用了简易计税，增值税计算错误，导致城建税、教育费附加及地方教育附加等税金错误。（2）2018年企业应该补计的土地增值税和企业所得税：①应补计土地增值税：由于开发成本中少计算了公共配套设施的1200万元，导致开发成本的计算有误，正确的计算如下：
取得土地使用权所支付的金额= 4350x90%= 3915（万元）
开发成本=( 14350+3350+13550+3500+1200+7500) x90%= 39105（万元）
开发费用=( 865-115) x90%+( 3915+39105) x5%= 2826（万元）
应纳增值税=( 96000-4350x90%)÷(1+10%) x10%= 8371. 36（万元）
应纳城建税、教育费附加及地方教育附加=8371.36x(7%+3%+2%)=1004.56（万元）
可以扣除的税金= 1004. 56（万元）
其他扣除项目=( 3915+39105) x20%= 8604（万元）
扣除项目合计= 3915+39105+2826+1004. 56+8604= 55454. 56（万元）
需要补缴的土地增值税：
不含税收入= 96000-8371. 36= 87628. 64(万元)
增值额= 87628. 64-55454. 56= 32174. 08（万元）
增值率= 32174. 08÷55454. 56x100%= 58. 02%，适用40%税率，速算扣除系数5%。
应纳土地增值税= 32174. 08x40%-55454. 56x5%= 10096. 90（万元）
应补计土地增值税=10096.90-12201=-2104.10（万元）
②应补计的企业所得税：
广告费扣除限额= 87272. 73x15%= 13090. 91（万元），实际发生1000万元，可据实扣除；
业务招待费扣除限额= 87272. 73×0.5%= 436. 36（万元），实际发生额的60%= 890.5x60%= 534.3
（万元），只能扣除534.3万元。
税前可以扣除的管理费用和销售费用= 1200+1500-890. 5+534.3=2343.8（万元）
【提示】差额纳税的会计分录：
借：银行存款 96000
贷：主营业务收入 87272. 73
应交税费——应交增值税（销项税额） 8727. 27
借：主营业务成本 3559. 09
应交税费——应交增值税（销项税额抵减） 355, 91
贷：银行存款 3915
会计上的主营业务收入为87272. 73万元，因此计算广宣费和业务招待费的销售（营业）收入为
87272. 73万元。
上年尚未扣除的职工教育经费12万元可以在本年度扣除12万元，纳税渊减12万元。
上年尚未扣除的广告费和业务寅传费500万元，可以在本年度扣除，纳税调减500万元。
应纳税所得额= 87272. 73-3559. 09-39105-865x90%（资本化利息支出）-2343. 8-1004. 56-10096. 90
（考虑了土地增值税计算错误的调整）-12（上年职工教育经赞纳税调减）-500（上年广告费业务宣传
费纳税调减）=29872. 88（万元）
应缴纳企业所得税= 29872. 88x25%= 7468. 22（万元）
应补计的企业所得税= 7468. 22-9567. 73= -2099.51（万元）
(3)土地增值税纳税中报表填写如下：
