某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权 拟开发建设一建筑面积为2000m2的办公楼项目 建设期为
某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金为200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持 90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少？(假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末)
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正确答案：正确
第一种解法：
(1)因为题目提出开发商要求的目标收益率，故本题考虑资本金现金流量。
设单位面积月租金为A，则项目各年资本金净现金流量为：
第0年年末(第1年年初)：支出200万元，净现金流量-200万元；
第1年年末：出售收入400×8000=320(万元)，投资400万元，净现金流量-800万元；
第2年年末：出售收入600×7800=468(万元)，支付本息和为：
P?i?n+P=400×10%×2+400=480(万元)，净现金流量-12万元；
第3年年末：净现金流量为：1000×A×60%×(1-30%)×12=5040A(元)
第4年年末：净现金流量为：1000×A×70%×(1-30%)×12=5880A(元)
第5年年末：净现金流量为：1000×A×80%×(1-30%)×12=6720A(元)
第6～50年年末：净现金流量为：1000×A×90%×(1-30%)×12=7560A(元)
(2)净现值为0时，开发商收益率可达到ic=16%，此时求得月租金最低水平