（题干)某商业楼建筑面积为5000平方米 于2000年9月1日开工 2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋
(题干)某商业楼建筑面积为5000平方米，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请二年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应()。A.按土地使用权出让年限扣除土地己使用年限计算
B.按建筑物耐用年限计算
C.按建筑物耐用年限扣除建筑物己使用年限计算
D.按建筑物己使用年限计算
采用收益法估价时，下述观点不正确的是()。A.收益年限应按价值时点时的土地使用权剩余年限计算
B.价值时点应设定为2004年3月1日
C.净收益中应扣除建筑物折旧额
D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料
估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%，且预测此上涨趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是()。A.2800万元
B.2940万元
C.4000万元
D.4200万元
假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1日的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是()。A.原抵押权人认为该商业楼己全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权
B.原抵押权人认为该商业楼己全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保
C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权
D.该500万元可再次抵押
请帮忙给出每个问题的正确答案和分析，谢谢！
-
问题 1 答案解析：A
当建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用年限而结束的，应按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限作为建筑物的经济寿命来计算建筑物的折旧，此时，建筑物的经济寿命应为：2+39=41年，此题问的是计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应为多少，指的是在价值时点以后的建筑物剩余经济寿命，应为41-2=39年，等于土地使用权出让年限扣除土地已使用年限的数值。问题 2 答案解析：C
这里所讲的房地产折旧额，是指会计上的建筑物折旧费和土地取得费用摊销，不包含经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的折旧费。建筑物的一些组成部分(如电梯、空调、锅炉、地毯等)的经济寿命比整体建筑物的经济寿命短，它们在自身经济寿命结束后要重新购置或更换才能继续维持房地产的正常使用(如电梯的经济寿命结束后如果不更换，房地产就不能正常运营)，由于它们的购置成本是确实发生的，所以其折旧费或重置提拨款应包含在运营费用中。问题 3 答案解析：C
《房地产估价规范》中规定，房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照类似房地产的下常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。4000万元是待估房地产在价值时点时的公开市场价值。问题 4 答案解析：B
由于该商业楼己全部抵押给原抵押权人，新增的500万元不是新增项目的价值，而只是由于市场行情上涨原有抵押物价值的利息，此价值不能脱离原抵押物单独存在，因此不能对原抵押权人以外的债权提供担保。