2010年10月 A公司（房地产开发 企业）转让开发的办公楼项目 共取得收入30000万元。A公司
2010年10月，A公司（房地产开发 企业）转让开发的办公楼项目，共取得收入30000万元。A公司按照国家税法的规定缴纳了 营业税、城建税、教育费附加和印花税。巳知 A公司为取得该项目土地使用权支付的地价款 和按照国家规定缴纳的有关费用为5000万元； 该项目房地产幵发成本为7000万元，其中利息 支出为2000万元（含加罚利息100万元），该 部分利息支出能够提供金融机构证明，同时能 够按照房地产项目进行计算分摊；该项B发生 房地产开发费用1000万元。A公司所在地政府 规定的房地产开发费用的扣除比例为5%(营业 税税率为5%、城建税税率为7%,教育费附加 的征收率为3%，印花税税率为0.05%)。在计 算土地增值税时，A公司的办税人员认为：
(1) A公司为取得土地使用权支付的地价款和 按照国家规定缴纳的有关费用5000万元以及房 地产开发成本7000万元均可以全额扣除。
(2)由于利息支出能够提供金融机构证明，同 时能够按照房地产项目进行计算分摊，因此A 公司可以扣除的开发费用为（5000十7000) X 5% = 600 万元。
(3) A公司可以扣除营业税、城建税和教育费 附加，印花税由于巳在A公司的管理费用中列 支，不再重复扣除。
(4) A公司可以加计扣除（5000 + 7000) X 20% = 2400 万元。
问题：
1.逐项指出办税人员的看法是否正确。如不正 确，说明理由。
2.计算该项目应纳的土地增值税。
-
【答案】(1)①A公司为取得土地使用权支付的地价款 和按照国家规定缴纳的有关费用5000万元可以 在土地增值税税前全额扣除。在土地增值税税 前应该扣除的房地产开发成本为（7000 — 2000) 万元。利息支出2000万元应该作为房地产开发 费用在土地增值税税前扣除，但是其中的100 万元的加罚利息不能在土地增值税税前扣除。 办税人员的看法不正确。
②办税人员对开发费用扣除的理解有误，发生的利息支出未单独扣除。A公司可以扣除的开 发费用为（2000 — 100) + (5000 + 7000 — 2000) X5% = 2400 (万元）
③办税人员对土地增值税税前税金扣除的看法正 确。
④办税人员对土地增值税税前加计扣除的看法 错误。A公司可以加计扣除（5000 + 7000 — 2000) X20% = 2000 (万元）
(2)扣除项目金额=5000+ .(7000 — 2000) + 2400 + 30000X5% X (1 + 7% + 3%) +2000 = 16050 (万元)
增值额=30000—16050=13950 (万元） 增值率= 13950 + 16050X 100% = 86. 92% 应纳土地增值税=13950 X 40% — 16050X 5% = 4777.5 (万元)