2010年10月 A公司（房地产开发企业）转让开发的办公楼项目 共取得收人30000万元。 A公司
2010年10月，A公司（房地产开发企业）转让开发的办公楼项目，共取得收人30000万元。 A公司按照国家税法的规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加和印花税。已知A公司为取得 该项目土地使用权支付的地价款和按照国家规定缴纳的有关费用为5000万元；该项目房地产开 发成本为7000万元，其中利息支出为2000万元（含加罚利息100万元），该部分利息支出能够提 供金融机构证明，同时能够按照房地产项目进行计算分摊;该项目发生房地产开发费用1000万 元。A公司所在地政府规定的房地产开发费用的扣除比例为5% (营业税税率为5%，城建税税 率为7%，教育费附加的征收率为3%，印花税税率为0. 05% )。在计算土地增值税时，A公司的 办税人员认为：
(1)A公司为取得土地使用权支付的地价款和按照国家规定缴纳的有关费用5000万元以 及房地产开发成本7000万元均可以全额扣除。
(2)由于利息支出能够提供金融机构证明，同时能够按照房地产项目进行计算分摊，因此A 公司可以扣除的开发费用为（5000 +7000) X5% =600万元
(3) A公司可以扣除营业税、城建税和教育费附加，印花税由于已在A公司的管理费用中列支，不再重复扣除。
(4) A公司可以加计扣除（5OOO+7000) X20% -2400万元
1.逐项指出办税人员的看法是否正确。如不正确，说明理由。
2.计算该项目应纳的土地增值税。
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【答案及解析】
1.不正确。A公司为取得土地使用权支付的地价款和按照国家规定缴纳的有关费用5000 万元以及房地产开发成本。5000万元均可以全额扣除。
由于利息支出能够提供金融机构证明，同时能够按照房地产项目进行计算分摊，因此A公 司可以扣除的开发费用为（5000 +5000) X5% +1900 =2400万元，A公司可以加计扣除（5000 + 5000) X 20% =2000 万元。
2.扣除项目=5000 + 5000 + 1900 + 10000 x 5% + 30000 x 5% + 30000 x 5% x 10% + (5000 +5000) x 20% =16050 万元，
总收人=30000万元
增值额 =30000 - 16050 = 13950 万元
增值率=13950/30000 =46. 5%
应纳的土地增值税=13950 x30% =4185万元