某县城房地产开发公司专门从事普通标准住宅商 品房开发。2012年11月2日 该公司出售普通 标准住
某县城房地产开发公司专门从事普通标准住宅商 品房开发。2012年11月2日，该公司出售普通 标准住宅一幢，总面积91000平方米。该房屋支 付土地出让金3000万元，房地产开发成本7800 万元，利息支出为1000万元，其中40万元为银 行罚息（不能按收人项目准确分摊）。当地省级 人民政府规定允许扣除的其他房地产开发费用的 扣除比例为10%。企业营销部门在制定售房方 案时，拟定了两个方案，方案一：销售价格为平 均售价2000元/平方米；方案二 ：销售价格为平 均售价1978元/平方米。（假定上述方案转让过 程中均要涉及营业税及附加税费和印花税，印花 税率 0. 5%)
问题：
(1)分别计算各方案中该公司应纳土地增值税；
(2)比较分析哪个方案对房地产公司更为有利， 并计算两个方案实现的所得税税前利润差额。
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（1)计算两个方案应纳的土地增值税。
方案一： 计算扣除项目：
①取得土地使用权所支付的金额：3000万元
②房地产开发成本：7800万元
③房地产开发费用=(3000 + 7800) X 10% = 1080 (万元)
④税金：
销售收入=91000 X 2000+ 10000 = 18200 (万 元）
营业税= 18200X5% = 910 (万元）
城建税及教育费附加= 910X (5%+3%)=72.8 (万元）
印花税=18200X0. 05% = 9. 1 (万元） 土地增值税中可以扣除的税金=910 +72. 8 = 982.8 (万元）（房地产企业不含印花税）
⑤加计扣除=(3000 + 7800) X 20% =2160 (万 元）
扣除项目金额合计=3000 +7800 +1080 +982. 8 + 2160 = 15022. 8 (万元) 增值额=18200 —15022. 8 = 3177. 2 (万元) 增值率=3177. 2 ÷ 15022. 8 = 21. 15% 50%, 适用税率30%
土地增值税税额= 3177.2 X 30% = 953.16 (万 元）
方案二 ： 计算扣除项目：
①取得土地使权所支付的金额：3000万元
②房地产开发成本：7800万元
③房地产开发费用=(3000 + 7800) X 10% = 1080 (万元)
④与转让房地产有关的税金：
销售收入=91000X1978+10000=17999. 8 (万元） 营业税=17999. 8X5% = 899. 99 (万元） 城建税及教育费附加= 899.99X (5% + 3%) =72 (万元）
印花税=17999. 8X0. 05% = 9 (万元） 土地增值税中可以扣除的税金=899. 99+ 72 = 971.99 (万元)
⑤加计扣除=(3000 + 7800) X 20% = 2160 (万元）
扣除项目金额合计=3000十7800 + 1080 + 971. 99 + 2160=15011. 99 (万元) 增值额=17999. 8-15011. 99 = 2987. 81 (万元） 增值率=2987. 81÷15011. 99 = 19. 9% 根据土地增值税税收优惠规定：建造普通标准
住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的， 免征土地增值税，所以，第二种方案不缴纳土 地增值税。
(2)比较分析对房地产公司更为有利的方案， 并计算两个方案实现的所得税税前利润差额。
①方案一：所得税税前利润=18200 — (3000 + 7800+1000+982. 8 + 9. 1 + 953. 16) =4454. 94 (万元）
方案二：所得税税前利润=17999. 8 — (3000 + 7800 + 1000 + 971. 99 + 9) =5218. 81 (万元） 方案二虽然降低了售价，但是由于不需要缴纳 土地增值税，使得税前利润较方案一高，所以， 对房地产公司更为有利的是方案二。
②两种方案在所得税税前利润差额=5218. 81 — 4454. 94 = 763. 87 (万元)