亿民房地产开发公司建造一幢写字楼并出售 取得全部销售收入5000万元（营业税税率为5% 城市维护建
写字楼,营业税,民房
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亿民房地产开发公司建造一幢写字楼并出售，取得全部销售收入5000万元(营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%)。该公司为建造写字楼支付的地价款为500万元，房地产开发成本为1000万元(该公司因同时建造其他楼盘，无法按该写字楼计算分摊银行贷款利息)。该公司所在地政府确定的费用扣除比例为10%。 法律问题及要求： 请分析并计算亿民公司转让该写字楼应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税额。
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正确答案：
(1)转让房地产收入为5000万元。
(2)转让房地产的扣除项目金额为：
①取得土地使用权所支付的金额为500万元。
②房地产开发成本为1000万元。
③与转让房地产有关的费用为：(500＋1000)×10%＝150(万元)
④与转让房地产有关的税金为：5000×5%＋5000×5%×(7%＋3%)＝275(万元)
⑤从事房地产开发的加计扣除为：(500＋1000)×20%＝300(万元)
扣除项目金额为500＋1000＋150＋275＋300＝2225(万元)
(3)转让房地产的增值额为5000－2225＝2775(万元)(4)增值额与扣除项目金额的比例为：
2775/2225＝124．7%
应纳土地增值税为：2225×50%×30%＋2225×(100%－50%)×40%＋2225×(124．7%－100%)×50%＝1053．75(万元)(或应纳土地增值税为：2775×50%－2225×15%＝1387．5－333．75＝1053．75(万元)