某市房地产开发企业拥有面积为50000㎡的某地块使用权 支付土地出让金15000万元 契税475万元 交易过户手续费和登记费计25万
某市房地产开发企业拥有面积为50000㎡的某地块使用权，支付土地出让金15000万元，契税475万元，交易过户手续费和登记费计25万元。该地块规划分两期开发XX 花园项目。2008年10月开始一期别墅楼群的开发，占地30000㎡，总可售建筑面积48000㎡，2009年5月开始预售，并已竣工决算，截至2010年9月已售面积42000㎡。
(1)项目(一期)财务核算情况如下：
①销售收入40000万元;
②房地产开发总成本22000万元，其中：工程决算建安成本15000万元，其他开发成本7000万元。
③已入库营业税金及附加2200万元、土地增值税1400万元;
(2)2010年10月主管税务机关对该项目(一期)进行土地增值税清算审核时，发现情况如下：
①8—9月末按揭销售别墅15套，根据合同约定首付款已收到并计收入，但按揭款2000万元尚未到账;
②“开发成本”中含土地闲置费300万元、项目(一期)贷款利息1200万元、未付质保金300万元;
③以两套别墅抵顶建安工程款300万元，已做销售处理，但未取得相应建安发票;
④部分别墅精装修后出售，装修支出中含家电家具支出200万元。
(3)假定没有其他调整项目，该公司利息支出不能提供金融机构贷款合同及其合法支付凭证，房地产开发费用按地价款和开发成本之和的10%计算扣除。请按照顺序要求回答下列问题：
(1)该房地产企业是否能够进行土地增值税清算？为什么？
(2)若应进行土地增值税清算，销售不动产收入额是多少？
(3)有效可扣土地成本总额是多少？已售面积应分摊土地成本是多少？
(4)有效可扣开发成本总额是多少？已售面积应分摊开发成本是多少？
(5)已售面积可扣房地产开发费用是多少？
(6)已售面积允许加计扣除金额是多少？
(7)清算项目(一期)允许扣除的营业税金及附加是多少？
(8)清算项目(一期)增值额和增值率分别是多少？
(9)项目(一期)应缴土地增值税额是多少？
(10)项目(一期)应补(退)土地增值税额是多少？
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参考答案：
(1)可以。因为该项目(一期)已竣工验收，转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例=42000/48000=87.50%>85%，根据《土地增值税清算规程》第十条之规定，税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算。
(2)销售不动产收入额=40000+2000=42000万元(清算时未到帐的按揭款应计入收入总额)
(3)有效可扣土地成本总额=15000+475+25-300=15200万元
清算项目(一期)应分摊15200÷50000×30000=9120万元
已售面积应分摊9120÷48000×42000=7980万元
(4)有效可扣开发成本总额=22000-1200-300-300-200=20000 万元
已售面积应分摊20000÷48000×42000=17500万元
(5)已售面积可扣房地产开发费用=(7980+17500)×10%=2548万元
(6)已售面积允许加计扣除金额=(7980+17500)×20%=5096万元
(7)允许扣除的营业税金及附加=2200+2000×5.5%=2310万元
(8)允许扣除项目总额=7980+17500+2310+2548+5096=35434万元
增值额=420000-35434=6566万元，
增值率=6566÷35434=18.53%
(9)应缴土地增值税额=6566×30%=1969.80万元
(10)应补土地增值税额=1969.80-1400=569.80 万元