一 注意事项1．申论考试是对应考者阅读能力 综合分析能力 提出和解决问题能力 文字表达能
一、注意事项
1．申论考试是对应考者阅读能力、综合分析能力、提出和解决问题能力、文字表达能力的测试。
2．参考时限：阅读40分钟，作答110分钟。
3．仔细阅读给定资料，按照后面提出的“申论要求”作答。
二、材料
1．“承诺的封闭小区变成了‘大杂市’”。家住哈尔滨市某小区的业主王女士气愤地说：“现在这套住房是我跑遍哈尔滨在建楼盘后，千挑万选后买下的，看中的就是封闭小区的安全和环境。刚人住时物业管理十分到位，光保安就有28个人。慢慢地，物业管理开始‘滑坡’，入户时交的纯净水费非但一滴水没喝到，连饮水设备也被拆走了。热水供应也不知道啥时断供了。保安数量一天天减少，磨剪子的、收废品的散乱杂人随便出入，一位业主接连丢了两辆自行车。更让人气愤的是，属于全体业主所有的地下室被强行出租，租期15年，不到600平方米的地下室住了上百名饭店服务员。这哪里是封闭小区，简直成了大杂市。”
2．房子没住先漏水，新房被刨一团糟。2008年8月，哈尔滨市民周女士在当地一小区买了一处商品房，装修完毕还没人住，楼下邻居便因“房子漏水”找上门来。周女士协调物业公司帮助查找漏点，刚开始对方还算配合，检查后说“可能是地热管线漏水，得先把门厅刨一下”，工人把门厅的地板和水泥地面都刨开后，发现不是从门厅处漏水。转而怀疑是卫生间漏水，又把卫生间刨开了，才发现两个地热管线叠加在一起，下面的管线上有一个牙签大小的小洞，物业公司当场断定不是周女士的责任，是工人在施工阶段造成的。周女士就损失赔偿问题多次与物业沟通，对方均态度蛮横地拒绝解决问题。
3．电梯出故障、物业推责任。2008年10月9日是哈尔滨市民吴先生的大喜日子，经历爱情长跑的他终于在这一天把新媳妇娶回了家。在把亲朋好友送到电梯口后他执意送他们下楼，可就在他们进入电梯不久，电梯开始出现故障直线下落，并最终卡在三楼和四楼之间。一时间，电梯里全是灰尘，被困在电梯里的十几个人中包括70多岁的老人和16个月大的孩子，着急的吴先生想了各种办法试图打开电梯门，都没有如愿，最后他按响了报警电话，一段时间后物业公司的保安赶来将电梯门扒开，吴先生一行才得救。经历这场惊吓，吴先生36岁的表姐当场休克、人事不省；70多岁的老人也吓得动弹不得。吴先生赶紧把他们送到医院，垫付了大量的医药费。时至今日，物业公司既没向吴先生道歉，也没给予他应有的补偿。
4．在刚刚结束的黑龙江省物业服务消费者评议会上，记者得到这样一组令人吃惊的数字：仅有不到三分之一的消费者对物业服务状况表示“满意”和“非常满意”，超过三分之二的消费者普遍认为“一般”、“不满意”和“非常不满意”。简言之，对于该省的物业管理和服务状况，受访的消费者整体满意率相当低。据此次会议的召集方——黑龙江省消费者协会秘书长于伏龙介绍，消协从2008年6月一11月中旬对该省的物业服务、物业管理和业主维权状况进行了问卷调查。共发放问卷4420份，回收有效问卷3120份，涉及全省1183个住宅小区。消费者集中反映的问题包括：消费者与物业公司之间“主仆颠倒”、“管家牛过东家”、不少房地产公司与物业公司是“父子关系”、物业服务合同显失公平有的甚至是“霸王条款”、物业收费不透明甚或单方说了算、物业服务的水平低质量差、业主共有物业的所有权被侵害的现象时有发生等。从问卷分析来看，产生“闹心物业”的根源无不跟业主自治组织的缺失有关。在受访的业主中，只有22.9%的居民所在小区成立了业主大会和业主委员会，其余绝大多数小区由于种种原因没有成立。黑龙江省消费者协会商品和投诉部部长张来滨分析，造成绝大多数小区没有成立业主自治组织的原因有以下几点：物业服务和物业管理是开发商利益的一部分，而开发商与前期物业服务企业为达到长期垄断经营的目的，不支持、不配合甚至阻挠业主大会的成立；规范物业公司行为的大法——原《物业管理条例》和新修订的《条例》缺乏明确的规定，导致究竟由哪个部门去负责或牵头成立业主自治组织没有细致规定，这就在客观上造成责任不清和工作不落实，这也是很多小区无人牵头成立业主大会的重要原因之一。除了没有明确哪些人或部门可以担任小区首届业主大会筹备工作的召集人外，具有相当资格的业主大多缺乏民主习惯和维权意识，在利益受损时仅以个体形式进行抗争或者忍气吞声、自认倒霉，并没有想到要组织起来，通过成立业主自治组织来维权。
一部分负有指导小区成立业主自治组织的基层政府，并不热心于自己的“指导”职责，认为一旦成立业主自治组织，个体维权和个体纠纷就有可能转化为群体维权和群体纠纷，而不成立业主自治组织，业主与物业公司的矛盾，其严重程度可能反而会小一些。
5．2008年4月10日，有市民给某报热线打来电话反映，银川市兴庆区清湖苑小区24号楼前建筑装修垃圾堆了有二十几天了，但是一直都没有人清理。
当日上午，记者来到清湖苑小区，在24号楼前，记者看到两堆因装修清理出来的碎石、砖头，堆在居民楼前的道路上，而进出的居民只能从草坪绕行。
该楼一单元的陈大妈给记者出示了装修垃圾清理费的收据，“这些垃圾都是住户装修房子时清理出来的，小区物业既然收了装修垃圾清理费就应该及时清理，但是，这里的垃圾堆了这么久了，也还是没有人管。”
同住在该楼的陈师傅表示，他们小区存在的问题很多，“暖气管道春节前就冻裂了，但是到现在也还是没有人负责修理。”陈师傅对小区的物业表示很不满。他带记者去看24号楼前的4个单元楼的门口，其中有3个单元门口的地砖下陷，变成了陷坑。
采访中，记者还发现，该小区有很多“断头路”，很多人行通道走一半就被整片的草坪挡住。
随后，记者到银川市银新苑物业管理有限公司清湖苑小区服务中心，该中心的负责人马×x表示，该小区居民楼前的垃圾会在两天之内清理，“不可能把装修垃圾滞留在小区那么长时间，一般发现垃圾都会及时清理。”随后，他打电话通知小区清洁员前去清理。
马××同时也向记者反映，清湖苑小区现在还有很多其他问题，比如冬天暖气管道冻裂至
今未修，临时电经常跳闸，还有小区内有20栋楼早就已经交付使用，但是到现在为止还没有安装纱窗，以上这些问题他们都向银川市项目待建办公室反映，但是问题一直得不到回复。记者当天也采访了银川市项目待建办公室，该办公室的工作人员表示，楼房交付使用后，暖气管道冻裂的问题就应该由住户与该小区的物业协商解决，至于临时电跳闸，他们也正在解
决，在本周内基本能够完成线路的更换，小区内的纱窗也会在“五一”之前安装完毕，对于小区中的“断头路”，他们也会及时解决。
6．某广告公司花钱在杭州各个小区安装了一万个广告灯箱，在取得广告发布权的同时，又点亮了社区楼道，居民反映很好：一举两得，很实惠。北京朝18区一小区物业公司在未经业主同意的情况下，擅自将供暖管道改造，对外供暖并收取供暖费。愤怒的业主们因此将物业公司告上了法庭。各路商家把小区作为必争之地，物业公司的生财之道也就越来越多。但是业主们对此却有喜有忧，似乎忧大于喜。除了出租广告位以外，向装修公司收进场费，向外来车辆收停车费，甚至利用小区供暖对外营业来捞外快，物业公司赚钱的门道不少。但是谁授权物业公司开展这些经营项目？这些收益应该归谁？有多少业主能从中收益，又有多少业主根本就被物业蒙在鼓里？
生活中，我们不难发现小区已经成了广告的重点轰炸区。楼道里的感应灯箱广告，楼宇屋顶的广告牌，电梯内的广告，电梯外的液晶广告，甚至连牛奶箱、信报箱、垃圾箱上也刷上了广告。
家住杭州城西某小区的余榕对电梯广告深表反感。他说，回家路上，远远就看见小区楼顶某品牌西装的巨幅灯箱广告；进了小区，电梯口又装了楼宇电视，整天放广告；进了电梯，三面也还是广告；去信箱拿报纸，里面也塞满了宣传单。一天下来，整个人几乎被“淹没在广告的汪洋大海里”。
据了解，根据小区档次高低，电梯广告位收费为100—400元/面(52 × 70cm)，每部电梯可做三面，一部电梯广告位年租金可达300—1200元。这些广告进入小区都要经过物业同意，广告公司支付一笔管理费给物业公司，物业公司仅负责提供场地，而楼宇电视的电源、日常维护调换由广告公司负责。余榕说：“物业公司应该在业主的委托下行使对小区的管理权。没得到业主委员会的授权就擅自把小区公共资源出租给广告公司，这种行为肯定不合理。”
面对无孔不入的广告，让业主们更为怀疑的是这么一大笔广告收入到底落在了谁的手中。
记者从广告公司了解到，根据小区档次高低，一部电梯广告位年租金可达300—1200元；而一个中等规模的小区，一年光是电梯广告权收费就可达到三至五万左右。“这还是杭州的价格，在上海、北京等地，小区电梯广告费的价格更高。”
但是被采访的物业公司都不同意业主们关于“物业收入来路不明，去向不清”的说法。杭州某物业管理公司主任董伟民说，他所在的物业公司的每一处广告都有租赁合同，业主很容易掌握物业的收人情况，并且查询资金去向。
7．经过长达2年多的冲突、上访和司法诉讼，兰州宜静园小区的100余户业主最近终于等来了一个令他们比较满意的结果：在法院调解下，拒不办理交接手续的物业公司同意在近日移交相关物业管理资料。
这起案件是甘肃省在《物权法》颁布之后进行的调解、判决的第一起业主维权案件。然而，回顾宜静园小区业主维权的艰难历程可以发现，尽管目前《物业管理条例》已经实施1年多、业主权益得到了更多重视和保障，但业主要顺利实现维权，尚有一段路要走。
兰州宜静园小区位于兰州市城关区兰州市政府大院附近，这个小区于2004年10月竣工，共有住宅套数l76套。小区竣工后，开发商与甘肃一家物业管理经营有限公司签订合同，后者成为宜静园小区前期物业管理服务单位。
2005年10月30号，小区依法召开业主大会，投票选举了5位业主委员会委员，成立了业主委员会，并于11月22日在兰州市房地产管理局登记备案。此次大会确定的小区业主为174户。
由于长期以来业主反映物业公司擅自提高收费标准、小区环境差等等原因，小区业主对物业公司管理不满意情绪不断增加。2006年5月21号，宜静园小区业主大会依法通过决议，决定重新选聘物业管理公司；8月9‘号，业主委员会与招标选中的物业公司正式签订合同。由于原物业公司拒绝履行交接手续，2006年9月1日，宜静园小区业主委员会以“业主委员会”的名义一纸诉状将物业公司告上了法庭。
2007年4月16日，受理案件的兰州市城关区人民法院对案件作出了一审判决，认为原告选聘物业公司的程序不合法，驳回原告的诉讼请求；2007年10月20日，兰州市中级人民法院对此案作出了终审裁决，最终以业主委员会“不具备当事人的民事权利能力，不享有民事主体资格”为由，再次驳回了原告的诉讼请求。
兰州市中级人民法院2007年10月20日二审宣判了这起案件：兰州宜静园小区业主委员会因小区原物业公司拒绝移交相关物业管理手续，新的物业公司迟迟难以进场，宜静园小区业主委员会诉原物业公司案，因小区业主委员会不具备“民事主体资格”被驳回上诉。
2008年10月29日，兰州市城关区人民法院发出公告，通知案件权利人向法院登记，并推选诉讼代表人。在规定期限内，参加登记并经法院确认的业主为113人。2008年12月10日，经过法庭调解，物业公司同意于12月30日解除双方签订的《物业管理服务协议书》，并在2009年1月5日之前将国务院《物业管理条例》第二十九条规定的资料交还小区业主委员会。
8．在长达2年半的维权历程中，受伤的不仅仅是业主一方。
从2008年8月开始，宜静园小区的50多户业主曾两次到兰州市政府上访，要求解决业主遭遇的问题。宜静园小区业主委员会负责人李存军表示，他们到政府上访，主要是因为物业公司屡屡对带头维权的业主以停水、停电威胁，造成维权业主的正常生活受到影响。他说，自业主开始维权后，负责小区管理的物业公司就隔三差五对维权业主的房屋进行停水、停电处理，严重影响了小区业主的正常生活。不过他也表示，自物业公司拒绝交接后，业主们大多都拒绝缴纳物业费用。
因为业主炒物业造成损失的还包括业主自行招标的薪物业公司。这家物业公司的一名副总在接受记者采访时表示，在2006年5月公司中标后，就招聘和培训了相关工作人员。根据
宜静园小区的面积，公司安排了6名保安、3名保洁员和1名管理人员准备入驻。然而，由于原物业公司拒绝移交相关材料和办公地点，直到现在，他们的人员也没能进入小区接管物业管理。“最后只能把这10名工作人员分解到其他小区工作。每个人按照兰州市的最低工资标准计算，包括养老金等费用每月都要在1000元左右，这就给企业形成了额外的成本。”这名副总说。12月30日，这家物业公司应业主要求安排工作人员再次准备入驻宜静园小区，然而由于业主同原物业公司关于物业办公场所、人防工程所有权、使用权等仍未达成一致，入住工作再次遇阻。
9．宜静园小区业主委员会负责人李存军表示，宜静园小区的业主对维权的困难有充分准备，但业主们面对重重困难，从来没有放弃过。尽管目前原物业公司仍未完全从小区撤离，但业主们已经把这作为一个胜利。
但同时，李存军等业主对维权过程中遇到的一些障碍、干扰仍然比较困惑：首先是维权的历程仍然时间太长、成本依然过高。记者在采访中了解到，从2006年5月到现在2年半的时间里，同物业公司“斗争”几乎成为了部分业主正常工作之外的主要“工作”。除了有关法律法规尚待健全、细化的因素之外，宜静园小区业主走过的一些类似“以业主委员会身份起诉，，被驳回等弯路，对将来可能遇到类似情况需要维权的业主们来说，还是可以吸取的。
其次是行政主管部门态度的模糊和不作为。部分业主反映，他们不怕“强大”的物业，也不怕走司法途径，最怕的是有关主管部门的模糊态度和不作为。业主反映，在维权期间遭遇物业公司停水、停电时，尽管存在部分业主未交纳水电费、物业管理费的问题，但他们到兰州市有关部门反映问题时，相关负责人在未对拒缴水电费等的具体原因进行了解的情况下，直斥维权业主们是在“闹事”。在今年8月业主到市政府上访后，这个部门的领导又强行命令物业公司通水通电。‘‘我们都闹不清楚，房管部门到底站在了那一边。”李存军说。
第三是《物权法》具体如何理解、操作期待尽早细化。在2007年10月20因为业主委员会不具备民事主体资格被驳回上诉后，宜静园小区选出了2位业主作为诉讼代表人进行诉讼。
业主们反映，在法庭质证过程中，物业公司对小区业主们提出的问题根本不能进行强有力的反驳。尽管如此，业主们还是同物业公司进行了调解。
“因为法官告诉我们，在《物权法》的理解和适用问题上，现在省内仍没有成熟的案例可以借鉴。如果要判决，可能拖的时间相对长一些。我们原来是下定决心一定要拿个判决结果的，但面对这样的情况，只能退一步选择尽早实现维权的目的。”一名业主说。
经过2年半的漫长“长跑”，想当小区“真正的主人”的宜静园业主们终于看到了维权胜利的曙光。但同时，他们在维权过程中遭遇的种种问题，可能也是其他业主们在维权中可能遭遇到的。吸取他们经历特别是教训，对于业主们尽快实现合法权益的维护，不无裨益。
三、申论要求
1．用不超过150字的篇幅概括所给材料反映的主要内容。(15分)
2．根据材料所反映的主要问题，用不超过350字的篇幅提出解决的方案。
要求方案有针对性和可操作性。(20分)
3．本题仅限报考行政执法类、市(地)以下综合管理类职位的考生作答结合材料，用不超过350字的篇幅谈谈我国制定物业管理法面临的形势。(25分)
4．本题仅限报考省级(含副省级)以上综合管理类职位的考生作答谈谈我国物业管理起到的作用主要有哪些。要求：叙述完整，条理清晰，400字左右。(25分)
5．就给定材料所反映的主要问题，用1200字左右的篇幅，自选角度、自拟题目进行论述。要求中心明确，内容充实，论述深刻。(40分)
-
正确答案：
1．答案提示
材料通过列举物业管理公司和业主、租户之间发生的种种纠纷，反映出我国在物业管理方面存在着无法可依的状态。随着物业管理的快速发展，人们对物业管理的要求越来越高，物业管理覆盖面也不断扩大，物业管理发展的深层次问题和矛盾也随之暴露出来。因此，物业管理立法成为当务之急。
2．答案提示
进一步完善物业管理法律法规。建议立法机关尽快出台规制物业管理的法律、法规，有关行政部门也可对物业管理收费提供参考性标准，改变目前存在的收费无依据，交费无发票现象，加强对物业管理公司的管理。
尽快确立业主委员会的诉讼地位，发挥其积极作用。由全体业主通过一定程序选举相关人员组成业主委员会，用业主委员会的名义代表全体业主与物业管理公司进行交涉或以业主委员会的名义提起诉讼，合全体之力、集全体之智参与维权活动，以避免业主因势单力薄而致权益受损。
完善物业管理监督机制。要将法律监督、纪律监督、社会监督结合起来，共同促进物业管理的顺利进行。加强法制宣传，提高业主与物业管理公司的法律意识。
3．答案提示
我国制定物业管理条例面临的形势大体包括：第一，与世界发达国家地区物业管理立法相比，以及与建立社会主义市场经济体制的要求相比，我国物业管理立法相对滞后。第二，全国一些省市已初步建立了具有中国特色的社会化、专业化、市场化的物业管理体制，物业管理正逐渐被广大消费者所接受，未来发展形势良好。第三，具有一定的管理实践和立法经验。建设部已制定了一批有关物业管理的规章和规范性文件，初步形成了物业管理政策及技术标准的框架体系。第四，我国各地区物业管理起步及发展不平衡。经济发达与欠发达地区，大城市与中小城市，在物业管理起步时间、市场发育程度、行业规模、发展水平、覆盖面、从业人员素质、服务意识、服务水准等方面，差异较大，短时间内难以平衡，给物业管理立法带来一定困难。
4．答案提示
我国物业管理起到的主要作用有以下四点：
第一，配合城镇住房制度改革。我国城镇住房制度改革要按照社会主义市场经济的要求，实现住房商品化，由此将形成住房产权多元化和管理社会化的新格局。市场化、专业化的现代物业管理是住房制度改革的一项重要内容和配套工程。
第二，促进城市管理工作。城市管理是现代政府的重要职责。物业小区是城市的缩影、城市的细胞，物业的容貌构成城市的整体形象，物业管理是城市管理工作系统的一个组成部分。因此，物业管理的成效影响一个城市的市政形象。
第三，提升业主生活质量。随着经济的发展，人们对住宅面积数量的关注逐渐转向对居住环境质量的强调。物业管理不仅能充分发挥维修养护物业，发挥物业最大功能，而且能以物业为媒，以人为本，与社区建设相得益彰，为业主创造安全、舒适、文明、和谐的生活工作环境。
第四，增加劳动就业，繁荣第三产业。物业管理作为服务行业，可以吸纳多种劳动力，提供就业机会，同时物业管理带动装饰维修业、家政服务业、园林绿化业等相关产业的发展，从而将有效推动第三产业及国民经济的发展。
5．答案提示
完善物业管理立法
我国物业管理经过艰难的探索和实践，从无到有，从小到大，其巨大的社会效益、强大的生命力和广阔的发展前景，已充分显示出来，其作用也日益显著。但随着经济的发展和人民生活水平的不断提高，广大群众对物业管理的要求也会越来越高，而我国传统的房屋管理体制和物权法律结构阻碍了市场化物业管理的推行。在物业管理迅速发展的今天，制定物业管理法律法规，完善物业管理法律制度将有助于规范物业管理行业，维护业主权益，推动房地产市场繁荣，促进城市社区建设。
当前出现物业管理问题的原因十分复杂，涉及观念、机构、体制、市场、法制和监管等诸多方面。特别是法治建设严重滞后于物业管理行业的发展，致使物业管理市场不规范，物业管理活动中各方面主体的权利、义务不清，合法权益得不到保护，政府的监督管理缺乏法律依据，大量矛盾纠纷得不到解决。主要表现在：物业管理的体制问题；物业管理的服务价格问题；物业管理相关主体之间的法律责任问题；物业管理企业经营活动不规范问题；已经出台的法规政策层次不高，没有涵盖物业管理的全部内容，整体性、连续性、实践性较差，可操作性不强。针对以上情况，完善物业管理立法已是当务之急。
首先，立法部门应尽快建立和完善物业管理法律法规体系，加强《物业管理条例》的贯彻落实，并将《物业管理条例》上升为法律，将行政管理处罚的权限上升为司法行政的权限。第二，应以法规的形式对物业管理在体制、收费等原则性问题做一个统一的规范，但不宜太具体。因为各地房地产及物业管理状况差异较大，具有立法权的各省市可以结合本地区实际、因地制宜，制定相应的具体细则或实施办法。对于中央与地方立法冲突问题，坚持根据法律的效力层级理论，在《条例》生效之后，各地方的地方性法规继续有效，但是这些法规中与《条例》相冲突的条款无效，应以《条例》中的规定为准；在合适的时候，对《城市房地产管理法》进行修改，加入物业管理一章，专门调整物业管理中各种法律关系。同时经过对实践操作中遇到的问题进行总结，结合相关实践经验、国外先进经验和我国具体国情，对《物业管理条例》进行修改、完善，使之更加具体，可操作性更强。
第三，尽快完善物业管理行业协会体制，实行行业自律管理。要理顺行业协会与政府的关系。早期的行业协会基本由政府派生出来，具有“二政府”或“准政府”的特征。现阶段行业协会必须真正转变角色，从对政府的完全“依赖”转化到“依托”的地位，改变过去行政部门无事不理、无所不包的格局，切实使协会背靠企业、面向政府，成为真正的企业自律组织。在构建完善的行业自律机制过程中，理顺行业协会与物业管理企业的关系是前提，强化行规行约是重点，充分发挥行业协会的职能作用是关键。良好的法制环境，对物业管理行业快速、健康发展起到促进和保障作用。我国物业管理要实现法制化运作，关键在于加速物业管理立法，完善物业管理法律体系。