2015年4月18日 某市地税局稽查局对朝阳房地产开发公司进行纳税检查 相关资料如下。
2015年4月18日，某市地税局稽查局对朝阳房地产开发公司进行纳税检查，相关资料如下。
资料一：朝阳房地产开发公司成立于2008年2月1日，股东全部为自然人，注册资本为5000万元，具有开发资质。2012年-2014年，先后开发了“A花园”和“B新城”两个项目。其中“A花园”已于2014年3月末办理竣工结算手算;“B新城”已于2014年6月末办理竣工结算手续，且“开发产品—A花园”、“开发产品—B新城”两个账户2014年年末余额均为0。2014年实现会计利润1000万元，自行申报应纳税所得额1000万元。2014 年1月批准立项C写字楼。
资料二： 2014年2月1日收到A公司转入款项2500万元。账务处理为：
借：银行存款 2500
贷：其他应付款—A公司 700
开发成本—C写字楼1800
经询问，该款项系转让在建项目—C写字楼收入，双方已签订转让合同。C写字楼立项后仅对土地“三通一平”，未进行其他开发。相关会计处理为：
借：开发成本—C写字楼 1500
贷：无形资产—土地使用权 1500
借：开发成本—C写字楼 300
贷：银行存款 300
直至检查之日，转让在建项目C写字楼尚未办理更名过户手续，且已由A公司进行开发。
资料三：2014年10月将自行开发的商品房通过老龄委捐赠给敬老院用于老年活动室。该商品房开发成本为300万元，对外销售价格为450万元。账务处理为：
借：营业外支出 300
贷：开发产品 300
资料四：2014年9月将其自行开发的写字间转为办公用房。写字间开发成本为1200万元，对外销售价格为1500万元，使用年限为20年，残值忽略不计。账务处理为：
借：固定资产—办公用房A 1200
贷：开发产品 1200
资料五：2014年12月以办公用房A对外进行投资，与B公司共同成立C房地产开发公司，办公用房A公允价格为1400 万元，重置成本为1300万元，成新度为95%。账务处理为：
借：累计折旧 15
固定资产清理 1185
贷：固定资产 1200
借：长期股权投资 1185
贷：固定资产清理 1185
资料六：2014年12月公司召开年终庆典大会，邀请相关客户参加，并为每位客户发放一支价值800元的钢笔作为纪念，总计金额为9600元。账务处理：
借：管理费用—招待费 9600
贷：现金 9600
要求:
1. 根据资料一, 说明“A花园”和“ B新城”两个项目办理土地增值税清算的时限。
2. 分别指出所涉及业务的账务处理是否正确, 如不正确, 请作出正确账务处理。
3.按资料顺序分别独立计算各资料所涉及业务应纳或应代扣代缴的地方各税(教育费附加征收率为3%，房产原值扣除比例20%，不考虑企业所得税优惠和土地使用税)。
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参考答案：
(1)须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续依据：国税发〔2006〕187号第五条：符合本通知第二条第(一)项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续;
(2)资料二：转让环节会计处理不正确.
借: 银行存款 2500
贷: 主营业务收入 2500
借: 主营业务成本 1800
贷: 开发成本—C写字楼1800
转让在建项目—C写字楼应纳营业税、城建税、教育费附加、印花税及土地增值税。
应纳营业税：(2500-1500)*5%=50万元
城建税：50*7%=3.5万元
教育费附加:50*3%=1.5万元
印花税:2500*0.0005=1.25万元
土地增值税:
扣除项目:1500+300+300*20%+50+3.5+1.5=1915万元
增值额:2500-1915=585万元
增值率:585/1915=31%
应纳税额:585*30%=175.5万元
应调增利润:
2500-1800-50-3.5-1.5-1.25-175.5=468.25万元
依据：财税[2003]16 号第二条第七款规定
资料三：会计处理正确。
此项业务应纳营业税、城建税及教育费附加，不纳土地增值税、印花税等各税。
依据：财税字〔1995〕48号第四条第二款规定：房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
应纳营业税：450*5%=22.5万元
应纳城建税:22.5*7%=1.575 万元
应纳教育费附加:22.5*4%=0.9 万元
以上合计:24.75 万元
属于企业所得税的视同销售业务应确认资产转让所得450-300=150万元
同时确认捐赠支出增加150万元。
资料四: 会计处理正确。
此项业务不缴营业税及附加、土地增值税、印花税，不调增应纳税所得额。
当年应纳房产税： 1200*(1-20%)*1.2%/4=2.88(万元)
资料五：会计处理不正确。
借：长期股权投资 1400
累计折旧 15
贷：固定资产 1200
营业外收入215
此项业务应纳土地增值税、印花税，调增应纳税所得额
应纳印花税:1400*0.0005=0.7万元
应纳土地增值税：
扣除项目：1300*95%+1400*0.0005=1235.7万元
增值额:1400-1235.7=164.3万元
增值率:164.3/1235.7=13%
应纳额:164.3*30%=49.29万元
调增利润:1400-1185-49.29-0.7=165.01万元
利润总额： 1000+468.25+165.01-2.88=1630.38(万元)
允许税前扣除的捐赠限额:1630.38*12%=195.65万元, 应调增450-195.65=254.35(万元)
应纳税所得额:1630.38+254.35=1884.73 (万元)
应补缴企业所得税：(1884.73-1000 )*25%=221.18(万元)
资料六:会计处理正确.
应代扣代缴个人所得税:[9600/(1-20%)]*20%=2400元