2018年3月 A房地产开发企业(以下简称A公司)转让在本地开发的办公楼项目 共取得含增值税收人3
2018年3月，A房地产开发企业(以下简称A公司)转让在本地开发的办公楼项目，共取得含增值税收人31500万元。由于该项目的开工日期在2016年4月30日之前，A公司对于该项目企业选择了简易征收办法计算缴纳增值税。A公司按照国家税法的规定缴纳了增值税、城建税、教育费附加和印花税。
已知A公司为取得该项目土地使用权支付给政府部门的地价款和按照国家规定缴纳的有关税费为5000万元；该项目房地产开发成本为7000万元，其中利息支出为2000万元(含加罚利息100万元)，该部分利息支出能够提供金融机构证明，同时能够按照房地产项目进行计算分摊；该项目发生房地产开发费用1000万元。A公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的扣除比例为5%，城建税税率为7%，教育费附加的征收率为3%，地方教育附加征收率2%，印花税税率为0.05%。在计算土地增值税时，A公司的办税人员认为:看法1:A公司应该以31500万作为收入，计算土地增值税。
看法2:该项目应纳的增值税为917.48万元，增值税可以作为与转让房地产有关的税金扣除。
看法3:A公司为取得土地使用权支付的地价款和按照国家规定缴纳的有关税费5000万元可以在计算增值税时从销售额中扣除。
看法4:A公司为取得土地使用权支付的地价款和按照国家规定缴纳的有关费用5000万元以及房地产开发成本7000万元均可以在土地增值税税前全额扣除。
看法5:由于利息支出能够提供金融机构证明，同时能够按照房地产项目进行计算分摊，因此A公司可以扣除的开发费用为(5000+7000)×5%=600万元。
看法6:A公司可以将城建税和教育费附加计入税金及附加在土地增值税税前全额扣除，但印花税不允许作为税金及附加扣除。
看法7:A公司可以加计扣除(5000+7000)×20%=2400万元。
问题:(1)逐项指出办税人员的看法是否正确。如不正确，说明理由。
(2)计算该项目应纳的土地增值税。
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(1)看法1:办税人员对收入确认的理解有误。
营改增后，应该以不含税价格30000万(31500÷1.05)确定收入，计算缴纳土地增值税。
看法2:办税人员对增值税的计算和税前扣除的理解有错误。
应纳增值税=31500÷(1+5%)×5%=1500(万元)增值税不计人土地增值税的应税收入，也不得作为与转让房地产有关的税金扣除。
看法3:办税人员的看法是错误的。
只有房地产开发企业销售开发产品采用一般计税方法时，才允许以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额计算缴纳增值税。由于A公司对于老项目采用了简易计税方法，因此不得差额计算增值税。
看法4:办税人员的看法不正确。
A公司为取得土地使用权支付给政府部门的地价款和按照国家规定缴纳的有关费用5000万元可以在土地增值税税前全额扣除；可以扣除的房地产开发成本为(7000-2000)万元；利息支出应该作为房地产开发费用在土地增值税税前扣除，但其中100万元的加罚利息不能在土地增值税税前扣除。
看法5:办税人员对开发费用扣除的理解有误，发生的利息支出未单独扣除。
A公司可以扣除的开发费用=(2000-100)+(5000+7000-2000)x5%=2400(万元)看法6:办税人员对土地增值税税前税金扣除的看法正确。
看法7:办税人员对土地增值税税前加计扣除的看法错误。
A公司可以加计扣除=(5000+7000-2000)×20%=2000(万元)(2)计算该项目应纳的土地增值税。
扣除项目金额=5000+(7000-2000)+2400+1500x(7%+3%+2%)+2000=14580(万元)增值额=30000-14580=15420(万元)增值率=15420÷14580x100%=105.76%应纳土地增值税=15420x50%-14580x15%=5523(万元)