(一)某市一房地产开发公司为增值税一般纳税人 2017年发生业务如下:(1)2017年初取得一宗土
(一)某市一房地产开发公司为增值税一般纳税人，2017年发生业务如下:(1)2017年初取得一宗土地使用权，支付土地出让金6500万元，缴纳契税等260万元。
(2)2017年初占用该土地面积的85%开发写字楼。开发期间发生开发成本4500万元；发生管理费用2500万元、销售费用1500万元、利息费用500万元(不能提供金融机构的贷款证明)；10月初该写字楼竣工验收，10～11月，房地产开发公司将写字楼总面积的3/5直接销售，销售合同记载不含增值税销售收入为15000万元；12月，该房地产开发公司将所开发写字楼的1/5分配给股东。剩余的1/5公司转为办公楼自用。
(3)2017年12月将旧办公楼一栋出售，合同注明不含增值税销售收入2000万元；该办公楼原购房发票(营业税发票)上注明购买日期为2012年10月，发票所载金额为1200万元，已提取折旧600万元。不能取得评估价格，也不能提供购房时契税完税凭证。
其他相关资料:当地政府规定，房地产开发费用计算土地增值额时准予扣除的比例为10%；城建维护建设税税率7%；教育费附加征收比率3%。本题不考虑其他税费，增值税采用简易计税方法计算。
根据上述资料，回答下列问题:61.该房地产开发公司计算写字楼土地增值税时，准予扣除项目的金额共计( )万元。
A.10755.84
B.11251.64
C.12880.28
D.10540.36
热搜：甲公司为增值税一般纳税人
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答案：A
(1)开发写字楼的1/5分配给股东应视同销售缴纳土地增值税。
所以转让写字楼共应确认销售收入=15000÷(3÷5)×(4÷5)=20000(万元)取得土地使用权所支付的金额=(6500+260)×85%×(4÷5)=4596.80(万元)开发成本=4500×(4÷5)=3600(万元)开发费用=(4596.80+3600)×10%=819.68(万元)税金及附加=20000×5%×(7%+3%)=100(万元)加计扣除金额=(4596.80+3600)×20%=1639.36(万元)扣除项目金额共计=4596.80+3600+819.68+100+1639.36=10755.84(万元)
(2)增值额=20000-10755.84=9244.16(万元)增值率=9244.16÷10755.84×100%=85.95%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%。
销售写字楼应缴纳土地增值税=9244.16×40%-10755.84×5%=3159.87(万元)
(3)营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，扣除项目的金额按照下列方法计算:提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额(不扣减营业税)并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算扣除项目时“每年”是指按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
扣除项目金额合计=1200×(1+5×5%)+2000×5%×(7%+3%)+2000×0.05%=1511(万元)
(4)增值额=2000-1511=489(万元)，增值率=489÷1511×100%=32.36%，适用税率为30%。
应缴纳土地增值税=489×30%=146.70(万元)