综合题15 （本题涉及应纳增值税 附加税以及土地增值税的混合计算） 某生产企业（非房地
综合题15
（本题涉及应纳增值税、附加税以及土地增值税的混合计算）
某生产企业（非房地产开发企业；增值税一般纳税人）利用闲置土地委托某施工企业建造一幢写字楼（《施工许可证》上注明的开工日期为2016年1月），2016年12月建成并转让，取得转让收入6000万元（不含税；城建税税率7%，教育费附加征收率3%，地方教育附加征收率2%，印花税税率0.5‰)。该企业为建造此写字楼而向政府部门补交土地出让金700万元（取得合规支付凭证）；发生房地产开发成本1500万元（不含税）；房地产开发费用中的利息支出320万元（含税；能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明），其中有25万元的罚息，同时比按商业银行同类同期贷款利率计算的利息多出15万元。
其他相关资料：该企业选择按简易计税办法计算缴纳增值税；该企业所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。
【要求】计算该企业转让该写字楼当月应纳的增值税和土地增值税。
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(1)应纳增值税：
应纳税额=6000 x5% =300（万元）
【提示】根据国家税务总局2016年14号公告：一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算增值税应纳税额。
(2)应纳土地增值税：
①确定转让房地产的收入为6000万元。
②确定转让房地产的扣除项目金额：
·取得土地使用权所支付的金额为700万元。
·房地产开发成本为1500万元。
·房地产开发费用=（320 - 25 - 15）+(700 +1500)×5%= 390（万元）
·与转让房地产有关的税金= 300×(7%+3%+2%) +6 000×0.5‰= 39（万元）
·扣除项目金额合计= 700 +1500+ 390+39 =2 629（万元）
③转让房地产的增值额=6 000 -2 629=3 371（万元）
④增值额与扣除项目金额的比率=3 371÷2 629×100% N128. 22%
适用税率为50%，速算扣除率为15%
⑤应纳土地增值税额=3371×50%-2629×15%=1291.15（万元）